Kúpa bytu sa pre väčšinu z nás spája s papierovaním, vybavovaním a behaním po úradoch, čo môže byť niekedy vyčerpávajúce. Ak však vopred viete, čo vás čaká, celý proces kúpy bytu zvládnete hladko a rýchlo. Poradíme vám celý postup kúpy postaveného ale aj rozostavaného bytu na hypotéku.
Kúpa dokončeného bytu v novostavbe
Prvé kroky by mali smerovať priamo do bytu, ktorý plánujete kúpiť. Výhodou už postaveného a dokončeného bytu je možnosť jeho dôkladnej obhliadky. Čo si treba všímať pri kúpe bytu v novostavbe sa dozviete v článku Na čo si dať pozor pri kúpe bytu v novostavbe.
Ak prebehne obhliadka v poriadku, nevšimli ste si žiadne závažné nedostatky a ste rozhodnutí o kúpe bytu, môžete prejsť k papierovaniu. Po podpísaní rezervačnej zmluvy sa vám nestane, že vám byt „vyfúkne“ niekto iný, preto na rezervačnej zmluve trvajte. Riešenie ďalších krokov môže trvať aj niekoľko týždňov, preto je dobré mať istotu.
Nasleduje vybavenie hypotéky, ktorú je najvýhodnejšie riešiť priamo u developera. Prečo je to tak, zistíte v našom článku o vybavení hypotéky cez developera. Pri jej vybavovaní predložíte vo väčšine prípadov iba doklad totožnosti a v prípade, že si banka nevie overiť váš príjem cez sociálnu poisťovňu, aj doklad o príjme. Znalecký posudok pri novostavbách riešiť nemusíte. Po schválení HÚ bankou, ktorú ste oslovili, podpisujete zmluvu o hypotekárnom úvere, záložnú zmluvu a kúpnu zmluvu.
Ak ste všetky dokumenty podpísali, prichádza na rad kataster nehnuteľností. Na kataster sa pripravujú dokumenty developerom (kúpna zmluva a návrh na vklad) a bankou (záložné zmluvy). Tie sa vkladajú v poradí – najskôr bankové konanie a potom konanie prevodu vlastníckeho práva. Ak budete riešiť hypotéku cez VI GROUP, kataster nehnuteľností vyriešime za vás a odbremeníme vás od čakania na katastri. Po podaní na kataster a úhrady časti kúpnej ceny ktorú máte v hotovosti, banka uvoľní finančné prostriedky na účet predávajúceho a doplatí tak nehnuteľnosť. Následne čakáte už len na prevod vlastníckeho práva a byt je váš. Nezabudnite si ho však aj poistiť, bude to od vás požadovať banka pred čerpaním úveru.
Kúpa rozostavaného bytu
Pri nedokončenom byte v developerskom projekte, začínate stretnutím s maklérom, od ktorého sa dozviete všetky dôležité informácie ohľadom projektu a samotného bytu. V prípade, že ste si byt vybrali a rozhodnete sa ho kúpiť, máte možnosť bezplatnej rezervácie na 1 – 2 týždne, aby ho nekúpil niekto iný počas vybavovania hypotekárneho úveru.
Pri žiadaní o hypotekárny úver je potrebný vo väčšine prípadov iba doklad totožnosti a v prípade, že si banka nevie overiť váš príjem cez sociálnu poisťovňu, aj doklad o príjme.
Po schválení hypotéky podpíšete s developerom Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve so splatnosťou prvej splátky v stanovenej výške a termíne. Prvá splátka sa nečerpá z hypotekárneho úveru, preto musíte rátať s vlastnými zdrojmi, prípadne so spotrebným úverom.
Počas prebiehajúcej výstavby, s ukončením hrubej stavby a zápisom rozostavaných bytov, podpíšete s bankou záložné zmluvy, kde sa predmetom ručenia HÚ stáva vaša budúca nehnuteľnosť. Vďaka postupnému čerpaniu hypotekárneho úveru sa uhradí prvá tranža. Po dokončení jednotlivých fáz stavby sa platia ďalšie tranže v závislosti od výberu financovania. Na obrázku nižšie je spísaný prehľad jednotlivých možností financovania podľa výberu banky. Treba myslieť aj na to, že posledná možnosť financovania 10/90 prináša aj mierne navýšenie ceny.
Porovnanie financovania nehnuteľnosti pre projekt RNDZ. Zdroj: VI GROUP, spol. s.r.o.
Po skolaudovaní stavby, načerpaní alebo dočerpaní hypotekárneho úveru podpíšete kúpnu zmluvu a môže prísť k prevodu nehnuteľnosti na nového majiteľa. Developer pripraví kompletnú dokumentáciu a vy uhrádzate už len správny poplatok vo výške 66 eur za vklad do katastra nehnuteľností. Komunikáciu s katastrom zabezpečuje developer a následne čakáte už len na prevod vlastníckeho práva a odovzdanie bytu.
Výhody a nevýhody kúpy rozostavaného bytu v novostavbe a staršieho bytu
V prípade kúpy staršieho bytu ide o obchod medzi fyzickými osobami, čo môže vyvolať nedôveru. Nie je ojedinelým prípadom, keď v týchto prípadoch prišlo k podvodom alebo nekorektným riešeniam. Pri kúpe novostavby priamo od developera ide o obchod medzi fyzickou a právnickou osobou, nad čím držia dohľad a spravujú všetky prostriedky banky.
Pri kúpe staršieho bytu sa môžete sťahovať už do pár týždňov. Na novostavbu si musíte počkať, ale získate nový voňavý byt, v ktorom nikto pred vami nebýval. V niektorých prípadoch máte možnosť zasahovať do výberu štandardu, prípadne si zariadiť štandard sami. Nečaká vás žiadne búranie, maľovanie, výmena podlahových krytín, kúpeľňového zariadenia alebo kuchyne. Získate úplne nový byt, do ktorého sa stačí iba nasťahovať.
Cena novostavby je v počiatočnom štádiu výrazne nižšia, avšak počas výstavby narastá, čo je pre vás v konečnom dôsledku cenovo výhodnejšie.
Proces kúpy bytu nakoniec nie je tak náročný, ak ste naň dobre pripravení. Nech sa rozhodnete pre kúpu rozostavaného alebo dokončeného bytu od developera, najdôležitejšie je, že budete mať nový domov, v ktorom si môžete začať vytvárať svoje vlastné spomienky.