Bratislava priznala bytový problém. Ukázala, aký má plán

18.03.2021 Zdroj: index.sme.sk, Tomáš Vašuta


BRATISLAVA. Developeri, analytici aj realitní makléri sa zhodujú na tom, že ak sa nespraví zásadná zmena, Bratislavu čaká v ďalších rokoch bytová kríza.

Ceny bývania rastú, a to sa stáva čoraz menej dostupným pre záujemcov. Problém môžu mať najmä mladé rodiny. Že situácia nie je ideálna, hovorí aj samotné mesto. Preto je na svete nový dokument, ktorý má aspoň sčasti vyriešiť bytový problém. Nesie názov Koncepcia mestskej bytovej politiky 2020 - 2030 a naznačuje, ako by Bratislava mala problémy v ďalších rokoch riešiť.

Nedostupné mesto

Mesto priznáva, že z dlhodobého hľadiska zanedbávalo svoju úlohu pri bytovej otázke. Posledný dokument, ktorý riešil rozvoj tohto segmentu, je starý dve desaťročia, vypracovaný bol ešte v roku 2001. Situácia sa v posledných rokoch výrazne zhoršila. Bývanie sa stáva menej dostupné na celom Slovensku, lídrom v tomto ohľade je Bratislavský kraj a predovšetkým samotná Bratislava. Autori dokumentu pritom poukazujú na to, že ceny bývania neustále stúpajú a najmä mladí ľudia majú problém dostať sa k vlastnému bývaniu. Vyhliadky na ďalšie roky pritom predpokladajú, že počet obyvateľov bude rásť. Pomôže tomu predovšetkým migrácia z ostatných kútov Slovenska. Odhady hovoria o tom, že do roku 2050 sa počet obyvateľov zvýši o osem percent. Trendom, ktorý môžeme pozorovať už v posledných rokoch, je neustále zmenšovanie počtu členov domácností. Aj tento fakt pritlačí na väčší dopyt po bytoch. Bratislava na tom nie je dobre už teraz. Kým v hlavnom meste pripadá na tisíc obyvateľov 385 bytov, v Prahe je to 463 bytových jednotiek a vo Varšave 487 bytov. Ešte lepšie sú na tom Budapešť s 524 bytmi na tisíc obyvateľov a Viedeň s 574 bytovými jednotkami.

Obmedzené kapacity

Analýza pritom hovorí jasne: "S ohľadom na aktuálne množstvo bytových jednotiek v projektoch so stavebným povolením alebo v štádiu výstavby nie je reálne, aby sa ročný prírastok bytov v Bratislave citeľne zvýšil v najbližších rokoch." Ak by sme vychádzali zo súčasného a platného územného plánu, na voľných plochách by mohlo vzniknúť ešte približne 48-tisíc bytov. Šanca, že všetky budú postavené do roku 2030, je však malá. Mnohé pozemky totiž majú komplikovanú vlastnícku štruktúru, neexistujúcu infraštruktúru alebo sú spojené s realizáciou inej funkcie, ktorá by znižovala ich atraktívnosť. Aj dokument uznáva, že pod súčasný stav sa podpísali zdĺhavé a nepredvídateľné povoľovacie procesy. Situácii nepomáha ani to, že na trhu je nedostatok nájomných bytov. V roku 2018 žilo v Bratislave v nájme asi deväť percent domácností. V ostatných krajinách Európskej únie sa tento podiel pohybuje na úrovni vyše dvadsiatich percent. Kým Bratislava vlastnila v roku 2018 len 1914 nájomných bytov, Brno ich malo 28-tisíc a Viedeň až 220-tisíc.

Nešťastné satelity

Z hľadiska fungovania mesta sa neukázal ako dvakrát šťastný rozvoj v okolí Bratislavy. Vznik tzv. satelitných projektov totiž skomplikoval dopravu, ktorá na takýto intenzívny rozvoj nebola pripravená. Má to negatívny vplyv nielen na ekológiu, ale aj na ekonomiku. Ľudia bývajúci v okolí totiž chodia pravidelne do Bratislavy, dane však platia vo svojom bydlisku. Cieľom v ďalších rokoch by malo byť zabránenie tomu, aby sa nové projekty stavali na poľnohospodárskej pôde. Aj Metropolitný inštitút Bratislavy vyčíslil, že na území mesta je viac ako 630 hektárov plôch, ktoré sú označené ako brownfieldy. Ide predovšetkým o plochy bývalých priemyselných areálov, ktoré sa nevyužívajú. Na tieto pozemky by sa mal sústrediť ďalší rozvoj mesta. Bratislava by sa tak mala rozvíjať dovnútra so snahou o zahusťovanie. "Efektívnym, sociálne citlivým a ekologicky vyváženým zahusťovaním disponibilných plôch môže Bratislava zvýšiť kvalitu života pre všetkých svojich obyvateľov a zároveň tým postupne zlepšovať podmienky na zmierňovanie dosahov klimatickej krízy," píše sa v dokumente. 

Spolupráca so súkromníkmi

Jednou z možností by bolo vytvorenie mestskej rozvojovej spoločnosti, ktorá by vytvárala zásobník pozemkov určených na ďalší rozvoj. V tejto súvislosti ide o zásadnú zmenu. Najmä po prelome milénia sa totiž vedenia Bratislavy zbavovali lukratívnych pozemkov. Situácii by mali pomôcť predovšetkým nájomné byty. Ak by ich aj mesto chcelo stavať, naráža na pozemkové limity. Nemá totiž dostatok vlastných pozemkov vhodných na tento druh bývania. Návrhom má byť spoločný postup s mestskými časťami tak, aby si vytvorili zásobu pozemkov na ďalší rozvoj. Autori poukazujú na príklad Viedne, ktorá takýmto spôsobom postupuje systematicky už od roku 1984. Možnosťou je aj spolupráca so štátom, resp. so štátnymi firmami, ktoré disponujú nevyužívanými budovami a pozemkami. Analýza pritom predpokladá, že pri využití všetkých nástrojov by mesto dokázalo rozšíriť bytový fond na päťtisíc nájomných bytov do roku 2030. Pomôcť má aj využívanie budov a areálov, ktoré sú dnes nevyužívané. Mesto má vo svojom vlastníctve 215 takýchto budov. Ďalšie desiatky podobných vlastní štát, resp. štátne firmy a organizácie. Možnosťou je nielen prestavba a výstavba projektov, ale aj nákup bytov na sekundárnom trhu, resp. v nových projektoch. Tento postup by však bol oproti prvému značne finančne náročnejší. Analýza odhadla, že cenovo by to vyšlo asi o 25 percent drahšie. Ďalšou možnosťou, ktorá už v minulosti bola spomínaná, je spolupráca so súkromnými spoločnosťami. A nie sú to len developerské firmy. "Dôležitými partnermi v súkromnom sektore sú finančné inštitúcie, banky, sporiteľne, poisťovne či dôchodkové správcovské spoločnosti," píše sa v dokumente. Aj INDEX pritom informoval o tom, že s hlavným mestom chce spolupracovať poisťovňa Kooperatíva, ktorá sa chce pustiť do developovania nájomných bytov. 

Ústupky mesta

Ďalšou možnosťou spolupráce je forma, pri ktorej mesto dostane, resp. odkúpi časť bytového fondu v projektoch súkromných developerov. Mesto za to developerom umožní stavať byty aj tam, kde to doteraz nebolo možné."Pri zmene územného plánu, ktorou sa zvyšuje potenciál súkromných pozemkov na výstavbu bytov, vzniká za súčasných trhových podmienok potenciál väčšieho výnosu pre súkromného vlastníka," píše sa v dokumente. V praxi by to vyzeralo tak, že na mieste, kde teraz mohol stáť napríklad kancelársky komplex, mesto povolí zmenu. Developer tam bude môcť postaviť byty, ale časť z nich ako odplatu odovzdá mestu, ktoré z nich spraví nájomné byty. V blízkej budúcnosti by mal byť vypracovaný konkrétny manuál upravujúci spoluprácu mesta a developera. Ďalšou možnosťou spolupráce so súkromným developerom je vytvorenie spoločného projektu. V tomto prípade by mesto mohlo do spolupráce vložiť pozemky, resp. budovy. Dokument pritom predpokladá aj zlepšenie komunikácie s developermi a otvorenejší prístup.